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土地評估的方法有哪些

來源: | 作者:zhgtzx | 發布時間: 2020-06-06 | 648 次瀏覽 | 分享到:
    市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一,也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理,將待估土地與具有替代性的,且在近期市場上交易的類似土地進行比較,并對類似土地的成交價格作適當修正,以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論,在同一市場上,對于具有相同效用的商品,應該具有相同的市場價格,即具有完全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正,求得待估宗地的價格。

    收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益,以一定的土地還原利率還原,以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續性,因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時,它就表現為土地價格。從理論上講,具有永續性的財產都可以出售,即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值,亦即等于其未來純收益的折現價值。其簡單意義就是,投資購買一塊土地而獲得的純收益,在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
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