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《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》涉及若干問題的處理原則

來源: | 作者:山東正衡 | 發布時間: 2013-10-30 | 1382 次瀏覽 | 分享到:
《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》涉及若干問題的處理原則(一)
《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》

涉及若干問題的處理原則(一)

  在研究討論的基礎上,現對《規范》中的部分技術問題解答如下:

  1、在出讓地價評估中,如何應用標定地價系數修正法?

  答:應用標定地價系數修正法有兩個前提:

  一是在按照國土部統一的技術要求開展了標定地價公示工作的城市,經向部進行標定地價體系備案后,方可使用該方法。

  二是應用標定地價系數修正法的具體步驟與要求,需按照即將出臺的相關技術標準或評估指導辦法執行。

  2、市場比較法中,關于“各比較案例的修正幅度不能超過30%”的規定中是否包含了容積率修正。

  答:這里所指的“比較案例價格”,可以采用樓面地價。

  3、對于因土地用途與容積率同時調整,需要補繳地價的,是否各種條件下的地價均要求按照《規范》中確定的原則,選用兩種(含兩種)以上方法評估

  答:原則上,各種條件下的地價均要求采用兩種(含兩種)以上方法獨立評估,方法選擇應符合《規范》要求。特殊情況下,如認為只能采用一種方法評估,需經省級以上協會組織專家論證,并在評估報告中附專家簽字的論證意見。

  4、如果按《規范》要求采用的兩種方法評估結果差異較大,地價確定時能否舍棄一種評估方法的測算結果?

  答:地價確定中,各評估方法測算結果的權重應按照符合《城鎮土地估價規程》的要求確定,并需充分闡述理由。

   5、在評估生地或不完全開發土地的出讓價格中,應如何理解“先評估熟地地價,再核減開發費用”的要求?

  答:評估此類用地出讓價格時,應運用所選評估方法,分別測算出與“地價定義”相對應的評估價格;在應用各評估方法中,應先評估熟地價格,再核減開發費用,直至其開發程度與地價定義一致。對于不完全開發時(如缺少某一基礎設施的配套)的地價評估,可在方法運用過程中,通過相關參數的修正,直接評估出與地價定義相一致的評估結果。

  6、對于因低效利用土地再開發、政府主動調整規劃等原因造成容積率等土地使用條件變化的情況,補地價評估時,是否執行“擇高原則”?

  答:此類處理原則屬政策性要求,應在各地的執行細則中予以明確,請關注各省級國土資源主管部門制訂的實施細則。

  中國土地估價師協會技術審裁委員會

  2013年8月1日

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》

涉及若干問題的處理原則(二)

  在征集有關專家意見的基礎上,經討論研究,現對《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》(以下簡稱《規范》)中的部分技術問題解答如下:

  1、在采用市場比較法中選擇可比案例時,如何理解和把握“原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例”的要求?

  答:在選擇可比案例時,不采用趨于過度競爭的土地出讓交易實例,將有助于避免估價結果偏離正常市場價格,從而與《規范》中多次強調的“正常市場”這一基本要求相銜接,這也體現了出讓地價評估中應當遵循的“審慎原則”。
  在案例的具體選擇過程中,判斷某一交易實例是否屬于“競價輪次較多”、“溢價率較高”,需根據不同地區、不同時期的土地市場狀況來把握,沒有統一的量化標準可循。此外還須注意正確理解溢價率的內涵,應按下式測算土地出讓的溢價率:
  溢價率=(成交價-底價)/底價

  2、成本逼近法中,為什么不能把“農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等,以及新增建設用地土地有償使用費”計入土地成本?

  答:按照有關規定,上述所列各項屬于從政府土地出讓收入(收益)中計提的專項資金,是土地有償使用收入(收益)的支出和使用方向,并不是構成出讓土地成本的相關費用。在正常情況下,成本逼近法測算公式中的土地增值收益已經涵蓋了政府出讓土地時應獲取的純收益。

  3、如何理解成本逼近法中,“土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發生的客觀費用水平確定,需注意與當地土地征收、房屋拆遷和安置補償等標準的差異。”的要求?

  答:這里提及的“客觀費用”與傳統評估理念中的相關要求一致,即:各項取費水平應是區域的平均、客觀水平,而非待估宗地自身發生的、個案性的水平。
 這里強調“取得土地實際發生的客觀費用水平”,是因為各地公布的征地補償標準的內涵及其執行情況存在較大差異,例如:存在最低保護價、實際執行價、是否包含社保費用等多種情況。因此,確定實際支付的土地取得費用不能簡單依據當地的政策標準取值,還應調查分析當地對政策標準的實際執行情況。

   4、什么是標定地價系數修正法中所言的“標定地價”?

  答:標定地價是政府為管理需要確定的,標準宗地在現狀開發利用、正常市場條件下,于某一估價期日法定最高使用年期下的土地權利價格。目前,標定地價體系建立的技術方法和相關管理規定正在試點研究中。

  中國土地估價師協會技術審裁委員會

  2013年10月8日
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