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不動產登記操作規范(總則編)

來源: | 作者:zhgtzx | 發布時間: 2020-10-23 | 526 次瀏覽 | 分享到:

總則

1 一般規定

1.1

總體要求

1.1.1 為規范不動產登記行為,保護不動產權利人合法權益,根據《不動產登記暫行條例》(簡稱《條例》)《不動產登記暫行條例實施細則》(簡稱《實施細則》),制定本規范。

1.1.2 不動產登記機構應嚴格貫徹落實《物權法》《條例》以及《實施細則》的規定,依法確定申請人申請登記所需材料的種類和范圍,并將所需材料目錄在不動產登記機構辦公場所和門戶網站公布。不動產登記機構不得隨意擴大登記申請材料的種類和范圍,法律、行政法規以及《實施細則》沒有規定的材料,不得作為登記申請材料。

1.1.3 申請人的申請材料應當依法提供原件,不動產登記機構可以依據實時互通共享取得的信息,對申請材料進行核對。能夠通過部門間實時共享取得相關材料原件的,不得要求申請人重復提交。

1.1.4 不動產登記機構應嚴格按照法律、行政法規要求,規范不動產登記申請、受理、審核、登簿、發證等環節,嚴禁隨意拆分登記職責,確保不動產登記流程和登記職責的完整性。

沒有法律、行政法規以及《實施細則》依據而設置的前置條件,不動產登記機構不得將其納入不動產登記的業務流程。

1.1.5 不動產登記過渡期內,農業部會同國土資源部等部門負責指導農村土地承包經營權的統一登記工作,按照農業部有關規定辦理耕地的土地承包經營權登記。耕地以外的承包經營權登記、國有農用地的使用權登記和森林、林木所有權登記,按照《條例》《實施細則》的有關規定辦理。本規范不再另行規定。

1.2 登記原則

1.2.1 依申請登記原則

不動產登記應當依照當事人的申請進行,但下列情形除外:

1 不動產登記機構依據人民法院、人民檢察院等國家有權機關依法作出的囑托文件直接辦理登記的;

2 不動產登記機構依據法律、行政法規或者《實施細則》的規定依職權直接登記的。

1.2.2 一體登記原則

房屋等建筑物、構筑物所有權和森林、林木等定著物所有權登記應當與其所附著的土地、海域一并登記,保持權利主體一致。

土地使用權、海域使用權首次登記、轉移登記、抵押登記、查封登記的,該土地、海域范圍內符合登記條件的房屋等建筑物、構筑物所有權和森林、林木等定著物所有權應當一并登記。

房屋等建筑物、構筑物所有權和森林、林木等定著物所有權首次登記、轉移登記、抵押登記、查封登記的,該房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物占用范圍內的土地使用權、海域使用權應當一并登記。

1.2.3 連續登記原則

未辦理不動產首次登記的,不得辦理不動產其他類型登記,但下列情形除外:

1 預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記的;

2 在建建筑物抵押權登記的;

3 預查封登記的;

4 法律、行政法規規定的其他情形。

1.2.4 屬地登記原則

1 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理,直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。

跨行政區域的不動產登記,由所跨行政區域的不動產登記機構分別辦理。

不動產單元跨行政區域且無法分別辦理的,由所跨行政區域的不動產登記機構協商辦理;協商不成的,由先受理登記申請的不動產登記機構向共同的上一級人民政府不動產登記主管部門提出指定辦理申請。

不動產登記機構經協商確定或者依指定辦理跨行政區域不動產登記的,應當在登記完畢后將不動產登記簿記載的不動產權利人以及不動產坐落、界址、總面積、跨區域面積、用途、權利類型等登記結果書面告知不動產所跨區域的其他不動產登記機構;

2 國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地的登記,由國土資源部受理并會同有關部門辦理,依法向權利人核發不動產權屬證書。

3 國務院批準的項目用海、用島的登記,由國土資源部受理,依法向權利人核發不動產權屬證書。

4 中央國家機關使用的國有土地等不動產登記,依照國土資源部《在京中央國家機關用地土地登記辦法》等規定辦理。

1.3 不動產單元

1.3.1 不動產單元

不動產登記應當以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。獨立使用價值的空間應當足以實現相應的用途,并可以獨立利用。

1 沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的,以土地、海域權屬界線

封閉的空間為不動產單元。

2 有房屋等建筑物以及森林、林木定著物的,以該房屋等建筑物以及森林、林木

定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。

3 有地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間或者碼頭、油庫、隧道、橋

梁等構筑物的,以該特定空間或者構筑物與土地、海域權屬界線封閉的空間為

不動產單元。

1.3.2 不動產單元編碼

不動產單元應當按照《不動產單元設定與代碼編制規則》(試行)的規定進行設定與編碼。不動產登記機構(國土資源主管部門)負責本轄區范圍內的不動產單元代碼編制、變更與管理工作,確保不動產單元編碼的唯一性。

1.4 不動產權籍調查

1.4.1 不動產登記申請前,需要進行不動產權籍調查的,應當依據不動產權籍調查相關技術規定開展不動產權籍調查。不動產權籍調查包括不動產權屬調查和不動產測量。

1 申請人申請不動產首次登記前,應當以宗地、宗海為基礎,以不動產單元為基本單位,開展不動產權籍調查。其中,政府組織開展的集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權的首次登記所需的不動產權籍調查成果,由人民政府有關部門組織獲取。

2 申請人申請不動產變更、轉移等登記,不動產界址未發生變化的,可以沿用原不動產權籍調查成果;不動產界址發生變化,或界址無變化但未進行過權籍調查或無法提供不動產權籍調查成果的,應當補充或重新開展不動產權籍調查。

3 前期行業管理中已經產生或部分產生,并經行業主管部門或其授權機構確認的,符合不動產登記要求的不動產權籍調查成果,可繼續沿用。

1.4.2 不動產登記機構(國土資源主管部門)應當加強不動產權籍調查成果確認工作,結合日常登記實時更新權籍調查數據庫,確保不動產權籍調查數據的現勢、有效和安全。

1.5 不動產登記簿

1.5.1 不動產登記簿介質

不動產登記簿應當采取電子介質,并具有唯一、確定的紙質轉化形式。暫不具備條件的,可以采用紙質介質。

不動產登記機構應當配備專門的不動產登記電子存儲設施,采取信息網絡安全防護措施,保證電子數據安全,并定期進行異地備份。

1.5.2 建立不動產登記簿

不動產登記簿由不動產登記機構建立。不動產登記簿應當以宗地、宗海為單位編制,一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產編入一個不動產登記簿。宗地或宗海權屬界線發生變化的,應當重新建簿,并實現與原不動產登記簿關聯。

1 一個不動產單元有兩個以上不動產權利或事項的,在不動產登記簿中分別按照一個權利類型或事項設置一個登記簿頁;

2 一個登記簿頁按登簿時間的先后依次記載該權利或事項的相關內容。

1.5.3 更正不動產登記簿

不動產登記機構應當依法對不動產登記簿進行記載、保存和重建,不得隨意更改。有證據證實不動產登記簿記載的事項確實存在錯誤的,應當依法進行更正登記。

1.5.4 管理和保存不動產登記簿

不動產登記簿由不動產登記機構負責管理,并永久保存。

1.6 不動產權證書和不動產登記證明

1.6.1 不動產權證書和不動產登記證明的格式

不動產權證書和不動產登記證明由國土資源部統一制定樣式、統一監制、統一編號規則。不動產權證書和不動產登記證明的印制、發行、管理和質量監督工作由省級國土資源主管部門負責。

不動產權證書和不動產登記證明應當一證一號,更換證書和證明應當更換號碼。

有條件的地區,不動產登記機構可以采用印制二維碼等防偽手段。

1.6.2 不動產權證書的版式

不動產權證書分單一版和集成版兩個版式。不動產登記原則上按一個不動產單元核發一本不動產權證書,采用單一版版本。農村集體經濟組織擁有多個建設用地使用權或一戶擁有多個土地承包經營權的,可以將其集中記載在一本集成版的不動產權證書,一本證書可以記載一個權利人在同一登記轄區內享有的多個不動產單元上的不動產權利。

1.6.3 不動產權證書和不動產登記證明的換發、補發、注銷

不動產權證書和不動產登記證明換發、補發、注銷的,原證號廢止。換發、補發的新不動產權證書或不動產登記證明應當更換號碼,并在不動產權證書或者不動產登記證明上注明“換發”“補發”字樣。

1.6.3.1 不動產權證書或者不動產登記證明破損、污損、填制錯誤的,當事人可以向不動產登記機構申請換發。符合換發條件的,不動產登記機構應當收回并注銷原不動產權證書或者不動產登記證明,并將有關事項記載于不動產登記簿后,向申請人換發新的不動產權證書或者不動產登記證明,并注明“換發”字樣。

1.6.3.2 不動產權證書或者不動產登記證明遺失、滅失,不動產權利人申請補發的,由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明,15個工作日后,打印一份遺失、滅失聲明頁面存檔,并將有關事項記載于不動產登記簿,向申請人補發新的不動產權證書或者不動產登記證明,并注明“補發”字樣。

1.6.3.3 不動產被查封、抵押或存在異議登記、預告登記的,不影響不動產權證書和不動產登記證明的換發或補發。

1.6.4 不動產權證書和不動產登記證明的生效

不動產權證書和不動產登記證明應當按照不動產登記簿繕寫,在加蓋不動產登記機構不動產登記專用章后生效。

1.6.5 不動產權證書和不動產登記證明的管理

不動產登記機構應當加強對不動產權證書和不動產登記證明的管理,建立不動產權證書和不動產登記證明管理臺賬,采取有效措施防止空白、作廢的不動產權證書和不動產登記證明外流、遺失。

1.7 登記的一般程序

1.7.1 依申請登記程序

依申請的不動產登記應當按下列程序進行:

(一)申請;

(二)受理;

(三)審核;

(四)登簿。

不動產登記機構完成登記后,應當依據法律、行政法規規定向申請人發放不動產權證書或者不動產登記證明。

1.7.2 依囑托登記程序

依據人民法院、人民檢察院等國家有權機關出具的相關囑托文件辦理不動產登記的,按下列程序進行:

(一)囑托;

(二)接受囑托;

(三)審核;

(四)登簿。

1.7.3 依職權登記程序

不動產登記機構依職權辦理不動產登記事項的,按下列程序進行:

(一)啟動;

(二)審核;

(三)登簿。

1.8 登記申請材料的一般要求

1.8.1 申請材料應當齊全,符合要求,申請人應當對申請材料的真實性負責,并做出書面承諾。

1.8.2 申請材料格式

1.8.2.1 申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的,可以提交該材料的出具機構或職權繼受機構確認與原件一致的復印件。

不動產登記機構留存復印件的,應經不動產登記機構工作人員比對后,由不動產登記機構工作人員簽字并加蓋原件相符章。

1.8.2.2 申請材料形式應當為紙質介質,申請書紙張和尺寸宜符合下列規定:

1 采用韌性大、耐久性強、可長期保存的紙質介質;

2 幅面尺寸為國際標準297mm×210mm(A4紙)。

1.8.2.3 填寫申請材料應使用黑色鋼筆或簽字筆,不得使用圓珠筆、鉛筆。因申請人填寫錯誤確需涂改的,需由申請人在涂改處簽字(或蓋章)確認。

1.8.2.4 申請材料所使用文字應符合下列規定:

1 申請材料應使用漢字文本。少數民族自治區域內,可選用本民族或本自治區域內通用文字;

2 少數民族文字文本的申請材料在非少數民族聚居或者多民族共同居住地區使用,應同時附漢字文本;

3 外文文本的申請材料應當翻譯成漢字譯本,當事人應簽字確認,并對漢字譯本的真實性負責。

1.8.2.5 申請材料中的申請人(代理人)姓名或名稱應符合下列規定:

1 申請人(代理人)應使用身份證明材料上的漢字姓名或名稱。

2 當使用漢字譯名時,應在申請材料中附記其身份證明記載的姓名或名稱。

1.8.2.6 申請材料中涉及數量、日期、編號的,宜使用阿拉伯數字。涉及數量有計量單位的,應當填寫與計量單位口徑一致的數值。

1.8.2.7 當申請材料超過一頁時,應按1、2、3……順序排序,并宜在每頁標注頁碼。

1.8.2.8 申請材料傳遞過程中,可將其合于左上角封牢。補充申請材料應按同種方式另行排序封卷,不得拆開此前已封卷的資料直接添加。

1.8.3 不動產登記申請書

1.8.3.1 申請人申請不動產登記,應當如實、準確填寫不動產登記機構制定的不動產登記申請書。申請人為自然人的,申請人應當在不動產登記申請書上簽字;申請人為法人或其他組織的,申請人應當在不動產登記申請書上蓋章。自然人委托他人申請不動產登記的,代理人應在不動產登記申請書上簽字;法人或其他組織委托他人申請不動產登記的,代理人應在不動產登記申請書上簽字,并加蓋法人或其他組織的公章。

1.8.3.2 共有的不動產,申請人應當在不動產登記申請書中注明共有性質。按份共有不動產的,應明確相應具體份額,共有份額宜采取分數或百分數表示。

1.8.3.3 申請不動產登記的,申請人或者其代理人應當向不動產登記機構提供有效的聯系方式。申請人或者其代理人的聯系方式發生變動的,應當書面告知不動產登記機構。

1.8.4 身份證明材料

1.8.4.1 申請人申請不動產登記,提交下列相應的身份證明材料:

1 境內自然人:提交居民身份證或軍官證、士官證;身份證遺失的,應提交臨時身份證。未成年人可以提交居民身份證或戶口簿;

2 香港、澳門特別行政區自然人:提交香港、澳門特別行政區居民身份證、護照,或者來往內地通行證;

3 臺灣地區自然人:提交臺灣居民來往大陸通行證;

4 華僑:提交中華人民共和國護照和國外長期居留身份證件;

5 外籍自然人:中國政府主管機關簽發的居留證件,或者其所在國護照;

6 境內法人或其他組織:營業執照,或者組織機構代碼證,或者其他身份登記證明;

7 香港特別行政區、澳門特別行政區、臺灣地區的法人或其他組織:提交其在境內設立分支機構或代表機構的批準文件和注冊證明;

8 境外法人或其他組織:提交其在境內設立分支機構或代表機構的批準文件和注冊證明。

1.8.4.2 已經登記的不動產,因其權利人的名稱、身份證明類型或者身份證明號碼等內容發生變更的,申請人申請辦理該不動產的登記事項時,應當提供能夠證實其身份變更的材料。

1.8.5 法律文書

1.8.5.1 申請人提交的人民法院裁判文書、仲裁委員會裁決書應當為已生效的法律文書。提交一審人民法院裁判文書的,應當同時提交人民法院出具的裁判文書已經生效的證明文件等相關材料,即時生效的裁定書、經雙方當事人簽字的調解書除外。

1.8.5.2 香港特別行政區、澳門特別行政區、臺灣地區形成的司法文書,應經境內不動產所在地中級人民法院裁定予以承認或執行。香港特別行政區形成的具有債權款項支付的民商事案件除外。

1.8.5.3 外國司法文書應經境內不動產所在地中級人民法院按國際司法協助的方式裁定予以承認或執行。

1.8.5.4 需要協助執行的生效法律文書應當由該法律文書作出機關的工作人員送達,送達時應當提供工作證件和執行公務的證明文件。人民法院直接送達法律文書有困難的,可以委托其他法院代為送達。

香港特別行政區、澳門特別行政區、臺灣地區的公證文書以及與我國有外交關系的國家出具的公證文書按照司法部等國家有關規定進行認證與轉遞。

1.8.6 繼承、受遺贈的不動產登記

因繼承、受遺贈取得不動產申請登記的,申請人提交經公證的材料或者生效的法律文書的,按《條例》《實施細則》的相關規定辦理登記。申請人不提交經公證的材料或者生效的法律文書,可以按照下列程序辦理:

1.8.6.1 申請人提交的申請材料包括:

1 所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其它身份證明;

2 被繼承人或遺贈人的死亡證明,包括醫療機構出具的死亡證明;公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明;人民法院宣告死亡的判決書;其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等;

3 所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明,包括戶口簿、婚姻證明、收養證明、出生醫學證明,公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料,其他能夠證明相關親屬關系的材料等;

4 放棄繼承的,應當在不動產登記機構辦公場所,在不動產登記機構人員的見證下,簽署放棄繼承權的聲明;

5 繼承人已死亡的,代位繼承人或轉繼承人可參照上述材料提供;

6 被繼承人或遺贈人享有不動產權利的材料;

7 被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養協議的,提交其全部遺囑或者 遺贈扶養協議;

8 被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財產約定的,提交書面約定協議。

1.8.6.2 受理登記前應由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產所在地的不動產登記機構進行繼承材料查驗。不動產登記機構應重點查驗當事人的身份是否屬實、當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關系是否屬實、被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈人和已經死亡的繼承人或受遺贈人的死亡事實是否屬實、被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養協議、申請繼承的遺產是否屬于被繼承人或遺贈人個人所有等,并要求申請人簽署繼承(受遺贈)不動產登記具結書。不動產登記機構可以就繼承人或受遺贈人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動產繼承協議或遺囑內容及真實性是否有異議、所提交的資料是否真實等內容進行詢問,并做好記錄,由全部相關人員簽字確認。

1.8.6.3 經查驗或詢問,符合本規范3.5.1規定的受理條件的,不動產登記機構應當予以受理。

1.8.6.4 受理后,不動產登記機構應按照本規范第4章的審核規則進行審核。認為需要進一步核實情況的,可以發函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈人原所在單位或居住地的村委會、居委會核實相關情況。

1.8.6.5 對擬登記的不動產登記事項在不動產登記機構門戶網站進行公示,公示期不少于15個工作日。公示期滿無異議的,將申請登記事項記載于不動產登記簿。

1.9 代理

1.9.1 受托人代為申請

申請人委托代理人申請不動產登記的,代理人應當向不動產登記機構提交申請人身份證明、授權委托書及代理人的身份證明。授權委托書中應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間,并由委托人簽名或者蓋章。

1 自然人處分不動產的,可以提交經公證的授權委托書;授權委托書未經公證的,申請人應當在申請登記時,與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書;

2 境外申請人處分不動產的,其授權委托書應當經公證或者認證;

3 代理人為兩人或者兩人以上,代為處分不動產的,全部代理人應當共同代為申請,但另有授權的除外。

1.9.2 監護人代為申請

無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的,應當由其監護人代為申請。監護人應當向不動產登記機構提交申請人身份證明、監護關系證明及監護人的身份證明,以及被監護人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料。處分被監護人不動產申請登記的,還應當出具為被監護人利益而處分不動產的書面保證。

監護關系證明材料可以是戶口簿、監護關系公證書、出生醫學證明,或所在單位、居民委員會、村民委員會或人民法院指定監護人的證明材料。父母之外的監護人處分未成年人不動產的,有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、監護人對被監護人享有監護權的公證材料或者其他材料。

1.10 其他

1.10.1 一并申請

符合以下情形之一的,申請人可以一并申請。申請人一并申請的,不動產登記機構應當一并受理,就不同的登記事項依次分別記載于不動產登記簿的相應簿頁。

1 預購商品房預告登記與預購商品房抵押預告登記;

2 預購商品房預告登記轉房屋所有權登記與預購商品房抵押預告登記轉抵押權登記;

3 建筑物所有權首次登記與在建建筑物抵押權登記轉建筑物抵押權登記;

4 不動產變更登記導致抵押權變更的,不動產變更登記與抵押權變更登記;

5 不動產變更、轉移登記致使地役權變更、轉移的,不動產變更登記、轉移登記與地役權變更、轉移登記;

6 不動產坐落位置等自然狀況發生變化的,可以與前述情形發生后申請辦理的登記一并辦理;

7 本規范規定以及不動產登記機構認為可以合并辦理的其他情形。

已辦理首次登記的不動產,申請人因繼承、受遺贈,或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產但尚未辦理轉移登記,又因繼承、受遺贈,或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利轉移的,不動產登記機構辦理后續登記時,應當將之前轉移登記的事實在不動產登記簿的附記欄中記載。

1.10.2 撤回申請

申請登記事項在記載于不動產登記簿之前,全體登記申請人可共同申請撤回登記申請;部分登記申請人申請撤回登記申請的,不動產登記機構不予受理。

1.10.2.1 申請人申請撤回登記申請,應當向不動產登記機構提交下列材料:

1 不動產登記申請書;

2 申請人身份證明;

3 原登記申請受理憑證。

1.10.2.2 不動產登記機構應當在收到撤回申請時查閱不動產登記簿,當事人申請撤回的登記事項已經在不動產登記簿記載的,不予撤回;未在不動產登記簿上記載的,應當準予撤回,原登記申請材料在作出準予撤回的3個工作日內通知當事人取回申請材料。

1.10.3 申請材料退回

1 不動產登記機構準予撤回登記申請的,申請人應及時取回原登記申請材料,取回材料的清單應當由申請人簽字確認。撤回登記申請的材料、取回材料的清單應一并歸檔保留。

2 不動產登記機構決定不予登記的,不動產登記機構應當制作不予登記告知書、退回登記申請材料清單,由申請人簽字確認后,將登記申請材料退還申請人。不動產登記機構應當留存申請材料復印件、退回登記申請材料清單、相關告知書的簽收文件。

申請人應當自接到不予登記書面告知之日起30個工作日內取回申請材料。取回申請材料自申請人收到上述書面告知之日起,最長不得超過6個月。在取回申請材料期限內,不動產登記機構應當妥善保管該申請材料;逾期不取回的,不動產登記機構不負保管義務。

1.10.4 不動產登記機構內部管理機制

不動產登記機構應當建立與不動產登記風險相適宜的內部管理機制。

1.10.4.1 不動產登記機構應當依據登記程序和管理需要合理設置登記崗位。

1 不動產登記的審核、登簿應當由與其崗位相適應的不動產登記工作人員負責。

2 不動產登記機構宜建立不動產登記風險管理制度,設置登記質量管理崗位負責登記質量檢查、監督和登記風險評估、控制工作。

1.10.4.2 不動產登記機構可以建立不動產登記會審制度,會審管轄范圍內的不動產登記重大疑難事項。

1.10.4.3 不動產登記機構宜根據相關業務規則,通過信息化手段對相互沖突的業務進行限制或者提醒,以降低登記風險。

1.10.4.4 不動產登記機構宜通過以下方式對登記業務中發現的已失效的查封登記和異議登記進行有效管理:采用電子登記簿的,查封登記或者異議登記失效后,宜在信息系統中及時解除相應的控制或者提醒,注明相應的法律依據;采用紙質登記簿的,查封登記或者異議登記失效后,宜在不動產登記簿附記中注明相應的法律依據。

2 申請

2.1.1 申請是指申請人根據不同的申請登記事項,到不動產登記機構現場向不動產登記機構提交登記申請材料辦理不動產登記的行為。

2.1.2 單方申請

屬于下列情形之一的,可以由當事人單方申請:

1 尚未登記的不動產申請首次登記的;

2 繼承、受遺贈取得不動產權利的;

3 人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;

4 下列不涉及不動產權利歸屬的變更登記:

(1)不動產權利人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的;

(2)不動產坐落、界址、用途、面積等狀況發生變化的;

(3)同一權利人分割或者合并不動產的;

(4)土地、海域使用權期限變更的。

5 不動產滅失、不動產權利消滅或者權利人放棄不動產權利,權利人申請注銷登記的;

6 異議登記;

7 更正登記;

8 預售人未按約定與預購人申請預購商品房預告登記,預購人申請預告登記的;

9 法律、行政法規規定的其他情形。

2.1.3 共同申請

共有不動產的登記,應當由全體共有人共同申請。

按份共有人轉讓、抵押其享有的不動產份額,應當與受讓人或者抵押權人共同申請。受讓人是共有人以外的人的,還應當提交其他共有人同意的書面材料。

屬于下列情形之一的,可以由部分共有人申請:

1 處分按份共有的不動產,可以由占份額三分之二以上的按份共有人共同申請,但不動產登記簿記載共有人另有約定的除外;

2 共有的不動產因共有人姓名、名稱發生變化申請變更登記的,可以由姓名、名稱發生變化的權利人申請;

3 不動產的坐落、界址、用途、面積等自然狀況發生變化的,可以由共有人中的一人或多人申請。

2.1.4 業主共有的不動產

建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權,在辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時由登記申請人一并申請登記為業主共有。

2.1.5 到場申請

申請不動產登記,申請人本人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所提交申請材料并接受不動產登記機構工作人員的詢問。

具備技術條件的不動產登記機構,應當留存當事人到場申請的照片;具備條件的,也可以按照當事人申請留存當事人指紋或設定密碼。

3 受理

受理是指不動產登記機構依法查驗申請主體、申請材料,詢問登記事項、錄入相關信息、出具受理結果等工作的過程。

3.1 查驗登記范圍

不動產登記機構應查驗申請登記的不動產是否屬于本不動產登記機構的管轄范圍;不動產權利是否屬于《條例》《實施細則》規定的不動產權利;申請登記的類型是否屬于《條例》《實施細則》規定的登記類型。

3.2 查驗申請主體

3.2.1 不動產登記機構應當查驗申請事項應當由雙方共同申請還是可以單方申請,應當由全體共有人申請還是可以由部分共有人申請。

3.2.2 查驗身份證明

申請人與其提交的身份證明指向的主體是否一致:

1 通過身份證識別器查驗身份證是否真實;

2 護照、港澳通行證、臺灣居民來往大陸通行證等其他身份證明類型是否符合要求;

3 非自然人申請材料上的名稱、印章是否與身份證明材料上的名稱、印章一致。

3.2.3 查驗申請材料形式

3.2.3.1 不動產登記機構應當查驗申請人的身份證明材料規格是否符合本規范第1.7節的要求;

3.2.3.2 自然人處分不動產,委托代理人代為申請登記,其授權委托書未經公證的,不動產登記機構工作人員應當按下列要求進行見證:

1 授權委托書的內容是否明確,本登記事項是否在其委托范圍內;

2 按本規范3.2.2的要求核驗當事人雙方的身份證明;

3 由委托人在授權委托書上簽字;

4 不動產登記機構工作人員在授權委托書上簽字見證。

具備技術條件的不動產登記機構應當留存見證過程的照片。

3.3 查驗書面申請材料

3.3.1 查驗申請材料是否齊全

不動產登記機構應當查驗當事人提交的申請材料是否齊全,相互之間是否一致;不齊全或不一致的,應當要求申請人進一步提交材料。

3.3.2 查驗申請材料是否符合法定形式

3.3.2.1 不動產登記機構應當查驗申請人的其他申請材料規格是否符合本規范第1.8節的要求;有關材料是否由有權部門出具,是否在規定的有效期限內,簽字和蓋章是否符合規定。

3.3.2.2 不動產登記機構應當查驗不動產權證書或者不動產登記證明是否真實、有效。對提交偽造、變造、無效的不動產權證書或不動產登記證明的,不動產登記機構應當依法予以收繳。屬于偽造、變造的,不動產登記機構還應及時通知公安部門。

3.3.3 申請材料確認

申請人應當采取下列方式對不動產登記申請書、詢問記錄及有關申請材料進行確認:

1 自然人簽名或摁留指紋。無民事行為能力人或者限制民事行為能力人由監護人簽名或摁留指紋;沒有聽寫能力的,摁留指紋確認。

2 法人或者其他組織加蓋法人或者其他組織的印章。

3.4 詢問

3.4.1 詢問內容

不動產登記機構工作人員應根據不同的申請登記事項詢問申請人以下內容,并制作詢問記錄,以進一步了解有關情況:

1 申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示;

2 申請登記的不動產是否存在共有人;

3 存在異議登記的,申請人是否知悉存在異議登記的情況;

4 不動產登記機構需要了解的其他與登記有關的內容。

3.4.2 詢問記錄

詢問記錄應當由詢問人、被詢問人簽名確認。

1 因處分不動產申請登記且存在異議登記的,受讓方應當簽署已知悉存在異議登記并自行承擔風險的書面承諾;

2 不動產登記機構應當核對詢問記錄與申請人提交的申請登記材料、申請登記事項之間是否一致。

3.5 受理結果

3.5.1 受理條件

經查驗或詢問,符合下列條件的,不動產登記機構應當予以受理:

1 申請登記事項在本不動產登記機構的登記職責范圍內;

2 申請材料形式符合要求;

3 申請人與依法應當提交的申請材料記載的主體一致;

4 申請登記的不動產權利與登記原因文件記載的不動產權利一致;

5 申請內容與詢問記錄不沖突;

6 法律、行政法規等規定的其他條件。

不動產登記機構對不符合受理條件的,應當當場書面告知不予受理的理由,并將申請材料退回申請人。

3.5.2 受理憑證

不動產登記機構予以受理的,應當即時制作受理憑證,并交予申請人作為領取不動產權證書或不動產登記證明的憑據。受理憑證上記載的日期為登記申請受理日。

不符合受理條件的,不動產登記機構應當當場向申請人出具不予受理告知書。告知書一式二份,一份交申請人,一份由不動產登記機構留存。

3.5.3 材料補正

申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的,不動產登記機構應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容。告知書一式二份,經申請人簽字確認后一份交當事人,一份由不動產登記機構留存。

4 審核

4.1 適用

4.1.1 審核是指不動產登記機構受理申請人的申請后,根據申請登記事項,按照有關法律、行政法規對申請事項及申請材料做進一步審查,并決定是否予以登記的過程。

4.1.2 不動產登記機構應進一步審核上述受理環節是否按照本規范的要求對相關事項進行了查驗、詢問等。對于在登記審核中發現需要進一步補充材料的,不動產登記機構應當要求申請人補全材料,補全材料所需時間不計算在登記辦理期限內。

4.2 書面材料審核

4.2.1 進一步審核申請材料,必要時應當要求申請人進一步提交佐證材料或向有關部門核查有關情況。

1 申請人提交的人民法院、仲裁委員會的法律文書,具備條件的,不動產登記機構可以通過相關技術手段查驗法律文書編號、人民法院以及仲裁委員會的名稱等是否一致,查詢結果需打印、簽字及存檔;不一致或無法核查的,可進一步向出具法律文書的人民法院或者仲裁委員會進行核實或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。

2 對已實現信息共享的其他申請材料,不動產登記機構可根據共享信息對申請材 料進行核驗;尚未實現信息共享的,應當審核其內容和形式是否符合要求。必要時,可進一步向相關機關或機構進行核實,或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。

4.2.2 法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全。對已實現信息共享的,不動產登記機構應當通過相關方式對完稅或者繳費憑證進行核驗。必要時,可進一步向稅務機關或者出具繳費憑證的相關機關進行核實,或者要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。

4.2.3 不動產登記機構應當查驗不動產界址、空間界限、面積等不動產權籍調查成果是否完備,權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確。

4.2.4 不動產存在異議登記或者設有抵押權、地役權或被查封的,因權利人姓名或名稱、身份證明類型及號碼、不動產坐落發生變化而申請的變更登記,可以辦理。因通過協議改變不動產的面積、用途、權利期限等內容申請變更登記,對抵押權人、地役權人產生不利影響的,應當出具抵押權人、地役權人同意變更的書面材料。

4.3 查閱

不動產登記簿

除尚未登記的不動產首次申請登記的,不動產登記機構應當通過查閱不動產登記簿的記載信息,審核申請登記事項與不動產登記簿記載的內容是否一致。

1 申請人與不動產登記簿記載的權利人是否一致;

2 申請人提交的登記原因文件與登記事項是否一致;

3 申請人申請登記的不動產與不動產登記簿的記載是否一致;

4 申請登記事項與不動產登記簿記載的內容是否一致;

5 不動產是否存在抵押、異議登記、預告登記、預查封、查封等情形。

不動產登記簿采用電子介質的,查閱不動產登記簿時以已經形成的電子登記簿為依據。

4.4 查閱登記原始資料

經查閱不動產登記簿,不動產登記機構認為仍然需要查閱原始資料確認申請登記事項的,應當查閱不動產登記原始資料,并決定是否予以繼續辦理。

4.5 實地查看

4.5.1 適用情形和查看內容

屬于下列情形之一的,不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看:

1 房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記,查看房屋坐落及其建造完成等情況;

2 在建建筑物抵押權登記,查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;

3 因不動產滅失申請的注銷登記,查看不動產滅失等情況;

4 不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

4.5.2 查看要求

實地查看應由不動產登記機構工作人員參加,查看人員應對查看對象拍照,填寫實地查看記錄。現場照片及查看記錄應歸檔。

4.6 調查

對可能存在權屬爭議,或者可能涉及他人利害關系的登記申請,不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動產登記機構進行調查時,申請人、被調查人應當予以配合。

4.7 公告

4.7.1 不動產首次登記公告

4.7.1.1 除涉及國家秘密外,政府組織的集體土地所有權登記,以及宅基地使用權及房屋所有權,集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權,土地承包經營權等不動產權利的首次登記,不動產登記機構應當在記載于不動產登記簿前進行公告。公告主要內容包括:申請人的姓名或者名稱;不動產坐落、面積、用途、權利類型等;提出異議的期限、方式和受理機構;需要公告的其他事項。

4.7.1.2 不動產首次登記公告由不動產登記機構在其門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行,公告期不少于15個工作日。

4.7.1.3 公告期滿無異議的,不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿。公告期間,當事人對公告有異議的,應當在提出異議的期限內以書面方式到不動產登記機構的辦公場所提出異議,并提供相關材料,不動產登記機構應當按下列程序處理:

(一)根據現有材料異議不成立的,不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿。

(二)異議人有明確的權利主張,提供了相應的證據材料,不動產登記機構應 當不予登記,并告知當事人通過訴訟、仲裁等解決權屬爭議。

4.7.2 依職權登記公告

不動產登記機構依職權辦理登記的,不動產登記機構應當在記載于不動產登記簿前在其門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行公告,公告期不少于15個工作日。公告期滿無異議或者異議不成立的,不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿。

4.7.3 不動產權證書或者不動產登記證明作廢公告

因不動產權利滅失等情形,無法收回不動產權證書或者不動產登記證明的,在登記完成后,不動產登記機構應當在其門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。

4.8 審核結果

4.8.1 審核后,審核人員應當做出予以登記或不予登記的明確意見。

4.8.2 經審核,符合登記條件的,不動產登記機構應當予以登記。有下列情形之一的,不動產登記機構不予登記并書面通知申請人:

1 申請人未按照不動產登記機構要求進一步補充材料的;

2 申請人、委托代理人身份證明材料以及授權委托書與申請人不一致的;

3 申請登記的不動產不符合不動產單元設定條件的;

4 申請登記的事項與權屬來源材料或者登記原因文件不一致的;

5 申請登記的事項與不動產登記簿的記載相沖突的;

6 不動產存在權屬爭議的,但申請異議登記除外;

7 未依法繳納土地出讓價款、土地租金、海域使用金或者相關稅費的;

8 申請登記的不動產權利超過規定期限的;

9 不動產被依法查封期間,權利人處分該不動產申請登記的;

10 未經預告登記權利人書面同意,當事人處分該不動產申請登記的;

11 法律、行政法規規定的其他情形。

5 登簿

5.1.1 經審核符合登記條件的,應當將申請登記事項記載于不動產登記簿。

1 記載于不動產登記簿的時點應當按下列方式確定:使用電子登記簿的,以登簿人員將登記事項在不動產登記簿上記載完成之時為準;使用紙質登記簿的,應當以登簿人員將登記事項在不動產登記簿上記載完畢并簽名(章)之時為準;

2 不動產登記簿已建冊的,登簿完成后應當歸冊。

5.1.2 不動產登記機構合并受理的,應將合并受理的登記事項依次分別記載于不動產登記簿的相應簿頁。

6 核發不動產權證書或者

不動產登記證明

6.1.1 登記事項記載于不動產登記簿后,不動產登記機構應當根據不動產登記簿,如實、準確填寫并核發不動產權證書或者不動產登記證明,屬本規范第6.1.2條規定情形的除外。

1 集體土地所有權,房屋等建筑物、構筑物所有權,森林、林木所有權,土地承包經營權,建設用地使用權,宅基地使用權,海域使用權等不動產權利登記,核發不動產權證書;

2 抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記,核發不動產登記證明。

已經發放的不動產權證書或者不動產登記證明記載事項與不動產登記簿不一致的,除有證據證實不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。

6.1.2 屬以下情形的,登記事項只記載于不動產登記簿,不核發不動產權證書或者不動產登記證明:

1 建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等及其占用范圍內的建設用地使用權;

2 查封登記、預查封登記。

6.1.3 共有的不動產,不動產登記機構向全體共有人合并發放一本不動產權證書;共有人申請分別持證的,可以為共有人分別發放不動產權證書。共有不動產權證書應當注明共有情況,并列明全體共有人。

6.1.4 發放不動產權證書或不動產登記證明時,不動產登記機構應當核對申請人(代理人)的身份證明,收回受理憑證。

6.1.5 發放不動產權證書或不動產登記證明后,不動產登記機構應當按規范將登記資料歸檔。

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