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土地基礎知識大全(下)

來源: | 作者:山東正衡 | 發布時間: 2020-07-07 | 1771 次瀏覽 | 分享到:
《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》國辦發〔2019〕34號:以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,需經依法批準,土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價款,按轉移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的

十一、建設用地使用權轉讓有何要求

  《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》國辦發〔2019〕34號:以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,需經依法批準,土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價款,按轉移登記辦理;不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規劃的前提下,由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下,應充分保障交易自由;原出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定。以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定,不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準;轉讓后,可保留為作價出資或入股方式,或直接變更為出讓方式。
十二、 什么是土地增減掛鉤

《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》:城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑,是指“三區三州”及其他深度貧困縣城鄉建設用地增減掛鉤節余指標(以下簡稱節余指標)由國家統籌跨省域調劑使用。其中“三區三州”(即西藏、四省藏區、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州)。“土地增減掛鉤”,增是指城鎮建設用地指標的增加,減是指農村建設用地指標的減少(主要是深度貧困地區),增減要掛鉤,從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復墾,將這種“耕地的增加”作為指標賣給建設用地緊缺的城里,城里購買了多少指標,就可以增加利用多少耕地,將這指標一增一減進行跨區域掛鉤。
十三、什么是耕地占補平衡

  耕地占補平衡政策是指建設占用多少耕地,各地人民政府就應補充劃入多少數量和質量相當的耕地。占用耕地的單位要負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地;沒有條件開墾的,應依法繳納耕地開墾費,專款用于開墾新的耕地。

十四、什么是全域土地綜合整治

《自然資源部關于開展全域土地綜合整治試點工作的通知》“全域土地綜合整治是以科學規劃為前提,以鄉鎮為基本實施單元,整體開展農用地、建設用地整理和鄉村生態保護修復等,對閑置、利用低效、生態退化及環境破壞的區域實施國土空間綜合治理的活動。”
十五、農用地轉成建設用地要經過哪些程序

(一)預選符合規劃的農用地農用地轉用必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標。城市和村莊、集鎮建設占用土地,涉及農用地轉用的,還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的,不得批準農用地轉為建設用地。

(二)編制建設項目可行性論證確認該農用地可以用于建設,再根據建設部門的要求,進行和編制建設項目可行性論證,向建設部門提交用地申請,建設部門審查符合的,頒發建設項目的《選址意見書》,用地單位應按規定繳納選址規費。

(三)提出用地預審申請

(四)辦理手續、繳納審批費用

(五)提出項目用地的正式申請

(六)各級政府審批按照《土地管理法》有關規定,建設占用土地,農用地轉為建設用地的審批權限:省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目,國務院批準的建設項目占用土地,涉及農用地轉為建設用地,由國務院批準。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內,為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的,按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。上述以外的建設項目占用土地,涉及農用地轉為建設用地的,由省、自治區、直轄市人民政府批準。▲征收土地的審批權限:征收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃(525畝)或其他土地超過70公頃(1050畝)由國務院批準(近期已試點下放權限至8省市),其余由省、自治區、直轄市人民政府批準。除此之外的單獨選址建設項目,涉及農用地轉用和土地征收的,報省級人民政府批準,其中征收土地面積超過省級批準權限的,土地征收必須報國務院批準;建設項目確需占用基本農田的,必須報國務院批準。▲其中,如占用農用地沒有涉及占用耕地的,則不需擬定補充耕地方案;農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有農用地的,不需擬定征地方案。

(七)辦理征地手續由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用,簽訂補償安置協議,按征地程序辦理征地手續。

(八)領取用地批準文件國土資源局根據批準的供地方案,在征地的補償、安置補助完成后,向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》,被征地單位應在規定的期限內交出土地。

(九)繳納出讓費,獲得土地使用權土地征用后,該土地即成為國有土地,由國土資源局與土地使用者按照相關規定,簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。
十六、什么是儲備土地

(一)土地儲備土地儲備,是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內,對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地,進行儲存或前期開發整理,并向社會提供各類建設用地的行為。

(二)土地儲備機構《土地儲備管理辦法》總體要求的第三條規定:土地儲備機構應為縣(含)以上人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于所在行政區劃的國土資源主管部門、承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。國土資源主管部門對土地儲備機構實施名錄制管理。
十七、什么是生地、毛地、凈地、熟地

一般而言,生地、熟地重點著眼于建設;而毛地、凈地更多著眼于出讓。

(一)生地生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。

(二)毛地毛地是指在城市舊區范圍內,尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。

(三)凈地凈地是指已經完成拆除,地面平整,并且不存在未被拆除的建筑物、構筑物等其他設施的土地。與其相對的是毛地,毛地指地上存在需要被拆除的建筑物、構筑物等其他設施的土地。從物質的角度來講,凈地是指完成基礎設施配套,場地內達到開工條件的土地;從權屬的角度看,凈地是指沒有設定他項權利,土地占有、使用、收益、處分等權利不受限制的土地。

(四)熟地熟地主要是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入,可直接用于建設的土地。
十八、什么是土地一級開發

  從生地到熟地的過程就是土地一級開發的訴求。土地一級開發,是由政府或其授權委托的企業,對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)、鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償,使之成為凈地,并進行適當的市政配套設施建設,使該區域范圍內的土地達到“三通一平”(通水、通電、通路和土地平整),"五通一平"(通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整),或“七通一平”(通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整)的建設條件(熟地),再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
十九、土地一級開發流程有哪些

(一)、土地一級階段包括“前期手續階段”、“組織實施階段”和“土地入市階段”。

一般而言,規范的一級開發主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中,這些節點在時間上存在交叉性。

二十、土地一級開發有哪些模式

一級開發項目模式具體可細分為八大類:舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發項目、中心城區棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異,但實際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發生變化,項目性質并未改變。各模式對比:

模式 組織實施單位 用地性質
舊城改造 由政府相關部門統籌,實施 國有土地

城中村改造    

由政府相關部門統籌,下設單位或市更新部門實施  集體用地
舊廠房改造     土地儲備機構或國有企業   國有土地

國有土地收儲       

土地儲備機構       

國有土地

土地一級開發項目        

土地儲備機構或企業  

集體土地或國有土地

中心城區棚戶區改造 

  國有企業為主        

多數為國有土地

一次性招標棚戶改造   

國有企業為主        

國有土地

土地開發棚戶區改造  

企業        

集體土地

來源:投拓江湖

  
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